理论研讨

浅论房屋转让与户口迁移纠纷
发布时间:2010-9-29    来源:zsliuhelaw.com    作者:管理员    点击次数:1631
刘成林[①] 叶永祥[②]
[内容摘要] 随着二手房交易的日益频繁,除了房屋产权争议外,因出卖人未将户口迁出房产给购房者带来不便而争议的纠纷也日益增多,成了众多购房者应当予以关注的问题。对于购房者而言,除了要购买产权无争议的房产外,还要注意购买户口无争议的房产。笔者认为应当通过事先调查、事中合同详细约定、事后采取补救措施三个方面着手预防和处理房屋转让和户口迁移纠纷。

 [关键词] 房屋转让 户口 违约
 
一、房屋转让与户口迁移纠纷的产生
在房屋转让合同履行过程中,出卖人基于各种各样原因,比如对户籍不重视,认为卖掉房子就行了,户口迁不迁走都无所谓,而购房者自己也不够重视;出卖人本身就是只有一套房产,该房产出售之后,没有其他的房屋可落户;房屋属于学区房,附近具有好的学校,为了孩子上学,出卖人不愿将户口迁出等原因,最终并未将户口从交易房屋中迁出。而购房者在购买房产时,一般都有将户口迁入房屋的想法和要求,如本身就是看中某地市的购房入户政策而购房、如为了自己的子女能在房屋所在的学区上自己期望的学校接受良好的教育而购房、如为了真正成为当地的“新市民”而购房。
当出卖人未将户口迁出房屋时,按照目前户籍迁移自愿原则,购房者将无法实现将户口迁入房屋的目的,从而无法实现购房的真正目的(成为“新市民”、子女升学等等)。退一步说,即使购房者没有将户口迁入房屋的要求,但是如果房屋在交易过户后,房屋所挂靠的户口仍然是原房东的户口,甚至是原房东亲属的户口,恐怕也是购房者难以接受的重大权利瑕疵,或多或少给购房者带来不便的影响。

二、房屋转让与户口迁移法律规定
我国关于房屋转让而产生的户口迁移问题方面的法律法规及其他政策规定很少,主要如下:
(1)1958年1月9日,《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定:户口登记工作,由各级公安机关主管。第十条规定:公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。
(2)2008年2月15日,《房屋登记办法》第三条规定:国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条规定:房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
(3)上海市高级人民法院民一 [2003]25号民事法律适用的规定是:对于二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理;买方要求卖方实际履行约定的,将户口迁出并将自己的户口迁入的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。
(4) 北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)第十条权属转移登记规定: 出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。
由于可见,我国对于房屋权属管理和户籍管理是相互分离的,房屋权属管理由房地产管理部门负责,户籍管理则由公安部门负责,现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定,导致了制度性漏洞,法律上的真空;同时户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院无权直接对户口迁移作出民事判决,更无权进行强制执行;最后,根据《中华人民共和国户口登记条例》第十条“公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口”的规定,由于户口迁移采取自愿原则,购房者甚至是公安机关也无权要求出卖人将户口迁移出房屋。
针对目前出卖人未将户口迁出房屋引发纠纷日益增多的现象,有的地方政府专门制定了相关的解决措施。比如昆明市人民政府《关于户籍管理制度改革的实施意见》明确指出,“二手房在上市交易时,原房屋所有权人及家属的户籍关系应当迁出”,昆明市公安局从2008年9月1日起,对于原房屋所有权人及家属仍未迁出的户口,将进行统一管理,把这些“遗留”户口迁到公安机关统一设置的临时代管集体户里,以保证新房主能成功落户,比如江西省公安厅2008年12月起至2009年2月上旬,在全省范围内开展户口整顿工作,进一步规范户口登记和居民身份证办理。对于因购买二手房需办理入户,而原房东户口未迁出的,公安机关将动员原房东尽快把户口迁出,原房东户口一时迁不出的,公安机关将无条件办理新房东在所购房屋门牌号处落户。
但是,上述规定没有上升到地方法规的立法程度,并且不具有普遍性,总体上,在大部分地区,如果出卖人未主动将户口迁移出房屋的话,购房者是很难将户口迁入房屋的,因此,对于二手房买卖的户口问题最终还是需要由买卖双方在购房合同作出详细的约定,以避免不必要的纠纷。

三、房屋转让与户口迁移纠纷预防及处理
鉴于目前法院无法对户口迁移行为直接作出民事判决,难以维护购房者的正当权益的现状,笔者认为对于避免房屋户口迁移争议纠纷,应当采取事先进行充分调查、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定、事后采取补救措施三个方面着手:
1、事先进行充分调查
在决定购买一处房产前,除了对该房屋的房龄、面积、性质等基本信息、周边配套措施、周边环境的调查核实,不能忽视对房屋靠挂户口的情况进行核实。对房屋挂靠户口情况的核实,可以通过以下二种方式进行:第一是种通过查看出卖人的户口本,了解出卖人及其家庭的户籍登记情况,但存在二种情况影响准确性,一种是不能排除非出卖人家庭成员户口落于交易房屋内,还有一种是户口本不是最新的,与实际户籍登记情况有出入;第二种是自行或委托房屋中介机构或律师前往房屋所在地派出所对房屋挂靠户籍信息登记调查核实,如何需要出卖人配合而出卖人拒绝配合的话,则出卖人一定要谨慎,说明房屋挂靠户籍可能存在问题。
当然,通过上述二种方式并不一定能够百分百真实反映目前房屋的户籍挂靠情况,因此,还需要出卖人作出承诺房屋无挂靠户口,除了出卖人及其亲属未挂靠在房屋外,还要承诺在出卖人之前原房主也未将户口挂靠在房屋内。
2、事中在合同中对户口现状及迁移作出详细约定
通过第一步的充分调查后,可能存在二种情况:一种是出卖人承诺房屋内无挂靠户口,还有一种是房屋内存在挂靠户口,但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出。对于上述两种情况,购房者应当分别在合同条款中作出如下约定:
(一)出卖人承诺房屋内无挂靠户口的,应当将房屋内无挂靠户口作为出卖人的承诺事项,如果有违反的话,应当承担违约责任,违约责任应当具体明确,便于实际操作,避免空洞没有执行性,比如约定“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的,购房者有权解除合同,并要求出卖人承担违约金     万元,如违约金不足以弥补购房者实际损失的,出卖人还应当赔偿损失”,如购房者十分喜欢该房屋的话,也可以约定“出卖人违反承诺在房屋内存在挂靠户口的,应当向购房者支付违约金     万元,购房者有权要求出卖人在二个月内将户口迁出房屋,每逾期一日,按总房款的   分之   承担违约责任,逾期   日以上,购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。
(2)房屋内存在挂靠户口,但是出卖人承诺在一定的时间内将户口迁出的,应当将出卖人在一定时间内迁出户口作为合同义务,如果有违反的话,应当承担违约责任,违约责任同样应当具体明确,比如约定“出卖人未在合同约定的期限内将户口迁出房屋的,每逾期一日,按总房款的   分之   承担违约责任,逾期   日以上,购房者有权解除合同并追究出卖人的违约责任”。
购房者也将户口迁出房屋作为部分房款的支付前提条件,在出卖人户口未迁出房屋前,购房者有权拒绝支付该部分房款。除此之外,购房者还可以通过预留部分房价款,待出卖人将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款;如果出卖人没有按照合同约定期限迁移所有的户口,出卖人应当按照合同约定标准支付违约金,购房者可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍然可以向出卖人进行追偿。
为了增加违约责任对出卖人的威慑力,可以将违约金约定的高一些。
3、事后采取补救措施
如果最终买卖双方还是因为户口迁移问题发生纠纷了,只能通过事后救济方式来解决。
如果双方在购房合同中有约定的,按照合同约定来处理。
如果合同没有约定的,尽管合同中没有约定户口迁出问题,但是不能改变将户口迁出房屋是出卖人义务的法律事实,出卖人未将户口迁出房屋,肯定是违约行为,如果没有约定违约责任的话,就需要购房者来证明自己的实际损失,举证责任和举证难度都很大,而且只能追究违约损害赔偿,而不能要求法院判决出卖人将户口迁出房屋,因此,在这种情况下,双方最好是能协商解决,签订补充协议或直接由出卖人将户口迁出房屋,否则,购房者将很难实现要求出卖人将户口迁移出房屋的目的。当然,购房者也可以求助于公安机关或启动行政救济程序维护自己的权益。
 
(本文荣获 2010年度浙江省省直律师实务理论研讨会三等奖)


[①] 刘成林,男,毕业于中南财经政法大学,法学硕士,六和律师事务所合伙人,擅长建筑房地产及非诉讼法律业务。
[②] 叶永祥,男,毕业于浙江大学,六和律师事务所专职律师,主要从事建筑房地产、公司等民商事诉讼及非诉讼业务。
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