理论研讨

长租公寓模式下的房屋租赁法律关系透视及风险处理
发布时间:2018-8-27    来源:zsliuhelaw.com    作者:ZSLH    点击次数:80

     

近期,一线城市房租快速上涨引起社会广泛关注,社会舆论将矛头指向长租公寓运营商,指责其利用资本市场进行“跑马圈地”,恶性竞争推高租金。我爱我家前副总裁胡景辉一句“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”更是将长租公寓模式推向风口浪尖;2018年8月23日,一则“首家长租公寓公司爆仓,杭州鼎家破产4000户租客受损”的新闻瞬间引爆法律圈,长租公寓模式开始被拉下“神坛”,笔者尝试以长租公寓模式下房屋租赁法律关系为切入口,对其商业运作模式背后蕴藏的的法律关系及隐藏的法律风险进行探析,同时对长租公寓运营商爆仓后,出租人(房东)与承租人(租客)如何进行法律维权提供一点法律思路。

  

一、长租公寓商业模式


自国家大力提倡“租购同权”、“租售并举”等新住房制度以来,特别是随着P2P网贷业务、资本市场ABS等金融创新业务的发展,一些房地产开发商、机构投资者以及房产中介公司开始借助资本市场力量,加速整合国家租赁市场资源特别是(准)一线城市租赁市场资源,长租公寓模式正是在该风口下得到不断发展,(准)一线城市的租赁市场初步形成了专业化、机构化、品牌化的趋势;全国形成了诸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等长租公寓品牌。长租公寓商业模式根据不同标准可进行不同的分类,笔者尝试以物业主体为区分标准,将长租公寓模式区分为物业自持模式、物业代持模式。

1
物业自持模式

所谓物业自持模式,亦可称“重资产模式”,是指长租公寓运营商利用借助社会资金或自身资金实力购买持有物业资产的产权,经过统一装修后对外进行租赁运营。该模式参与的主体多为房地产开发商以及资金雄厚的国企、民企等。

国家政策特别是竞拍自持政策的推行,意味着开发商未来将大部分靠租赁获得市场回报。该模式优点在于开发商通过自身存量资产解决房源问题,同时可在房地产开发阶段对装修、工程家装等进行统一调度,以有效降低成本。物业自持模式法律关系简明,且风险较小,该种模式下只存在一层法律关系,即出租人(房东)与承租人(租客)之间的租赁关系。


图一:物权自持模式法律关系


2
物业代持模式

所谓物业代持模式,亦可称“中资产模式”,是指长租公寓运营商通过租赁的方式,向出租人(房东)签订一定期限的租赁协议,装修改造后对外出租;这种模式也是当下长租公寓普遍采取的模式,俗称“二房东模式” ,市场中自如公寓、魔方公寓等长租公寓运营商亦多采用此种模式。该种模式下,对长租公寓运用商而言,其主要利润来源为租金差价及相关增值服务;其背后存在两个法律关系,其一,长租公寓运营商与出租人(房东)之间的房屋租赁关系;其二,长租公寓运营商与承租人(租客)之间的房屋租赁(转租)关系。


图二:物业代持模式法律关系


二、长租公寓运营模式


01

传统租赁模式

所谓传统租赁模式即是中介机构作为居间服务角色,为出租人(房东)传播租赁信息,同时积极寻找承租人(租客),将合适房源进行推送;在整个过程中,中介机构所承担的只是居间服务功能,中介机构的利润来源为居间服务费。传统租赁模式下中介机构法律风险几乎没有,出租人(房东)与承租人(租客)直接签订租赁合同,其因租赁合同所产生的任何纠纷由合同双方自行解决,与中介机构无涉。

长租公寓中的物业自持模式本质上仍属于传统租赁模式;不同之处在于出租人(房东)自己承担了中介机构的角色,换言之,出租人(房东)利用自身优势,不走中介机构通道,直接与承租人(租客)签订租赁协议;该模式下出租人(房东)可节约一大笔中介居间服务费,同时掌握主动权。现在市场中万科泊寓即是这种模式,房企将自持物业打包进入租赁市场,借助自身雄厚的资金实力及运营优势、品牌优势,赢得了市场的青睐并实现了盈利。


图三:传统租赁模式法律关系


02

新型租赁模式

所谓新型租赁模式,就是中介机构不再仅仅满足于居间撮合功能,而是利用通过发行证券化产品诸如ABS、(类)reits以及借助互联网金融平台公司获取资金,与出租人(房东)签订一定期限的租赁合同,而后将承租的物业经过统一装修后对外出租;该种租赁模式打破了传统中介机构居间服务的角色定位,中介机构逐步演变为“二房东”,中介机构利用自身平台优势与出租人(房东)签订租赁协议,而后与承租人签订租赁协议,以此赚取租金差价;租金差价只是作为长租公寓运营商的利润来源之一;为更快速地回笼资金,同时赚取利差,中介机构与网贷公司合作,利用零押金的营销手段,引诱承租人(租客)通过网贷公司平台将租金打入到中介公司指定账户,承租人(租客)在零押金的诱惑下与互联网金融平台公司签订借款协议,互联网金融平台公司与中介公司按照合作协议约定进行贷款利率分成。

图四:新型租赁模式法律关系


三、长租公寓商业模式下法律关系梳理


长租公寓无论采用何种经营模式,其模式所反映的商业逻辑均可需通过法律关系来体现。笔者总结了目前市场中长租公寓商业模式,其涉及的法律主体及法律关系主要有以下几点。

1

运营商与出租人(房东)的法律关系

根据长租公寓商业模式的不同,运营商与出租人(房东)之间的法律关系亦有所不同。在物业自持模式下,运营商与出租人(房东)为同一人,在运营商取得物业所有权时,运营商与出租人(房东)存在房屋买卖合同关系,即运营商为取得房源,与出租人(房东)存在房屋买卖行为,而该房屋买卖行为的合法性、真实性及有效性直接影响到后续行为。在物业代持模式,即“二房东”模式下,运营商与出租人(房东)可能存在两种法律关系,一是租赁合同法律关系,运营商通过与出租人(房东)签订租赁合同,以租赁的形式获取房源;二是运营商与出租人(房东)可能存在一种服务合同关系;其模式逻辑是出租人(房东)与运营商进行合作,出租人(房东)将持有的物业委托运营商进行管理经营,运营商利用自身品牌优势、管理优势收取管理费、加盟费等。

2

运营商与承租人(租客)的法律关系

在长租公寓模式下,无论是物业自持模式还是物业代持模式下,运营商与承租人(租客)之间形成的均是租赁合同关系,其不同之处在于物业代持模式下运营商与承租人(租客)属于转租行为。其转租行为如合同约定不明,则需要出租人(房东)同意。

3

运营商与金融平台公司的法律关系

随着互联网金融的发展,运营商为了加速抢占市场,提高估值,便与网贷公司进行合作,并衍生了许多金融“创新”产品,即所谓的“长租+金融”模式。以长租公寓运营商自如为例,自如与承租人(租客)的租赁合同会写明“乙方(编者注:即承租人)在app段只能采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式”。通过这种支付方式运营商便可快速回笼、沉淀资金放大资金杠杆,实现快速扩张。承租人(租客)为了减少一次性支付房租的压力,往往更加青睐于运营商提供的“租金贷”业务。在“长租+金融”模式下,运营商与金融平台公司存在合作关系,即承租人(租客)通过金融平台进行贷款,金融平台公司将全年租金支付给运营商;运营商除了可以一次性获得租金外,同时可以参与金融平台的收益分成。

4

互联网金融平台公司与承租人(租客)的法律关系

传统租赁模式下,物业持有人(房东)一般会在合同中约定租金支付方式,且行业规则多为“押一付三”,即首期要付清三个月房租,另外加上一个月房租作为押金;这对于承租人(租客)特别是年轻的承租人(租客)来说是一笔不小的开支;运营商也正是认识到传统租赁行业的痛点,借机推出“零押付一”模式;其实质是为了满足“零押付一”,运营商一般会要求承租人(租客)与其指定的互联网金融平台公司签订《网络借贷合同》,如此承租人(租客)与金融平台公司之间形成了借贷法律关系;承租人(租客)表面上每月支付的是租金,其本质是偿还借款本金及利息。


四、长租公寓商业模式下法律风险梳理


1

运营商与出租人(房东)之间的法律风险

根据前文论述,长租公寓物业自持模式下,运营商与出租人(房东)为同一方,其法律风险主要在于运营商与原出租人(房东)之间的房屋买卖关系;运营商受让的物业是否完成《物权法》意义上的交付,物业产权是否明晰,物业产权是否涉及共有财产,是否存在抵押、法院查封等情形;如果运营商受让的物业产权存在瑕疵,则必然会引起一系列连锁反应,并最终损害承租人利益。

在物业代持模式下,运营商与出租人(房东)之间存在房屋租赁关系,其法律风险点在于解约风险。


提前解约风险


在物业代持模式下,如出租人(房东)在不满足解除租赁合同的前提下,执意提前解除协议,并按照租赁合同约定履行违约责任,在此情况下,运营商在获得违约金后需腾空房屋交还给出租人(房东)。




出租人(房东)法定解除协议风险


根据《合同法》及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释规定,在出现某些情形时出租人(房东)享有法定解除权。譬如根据《合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第7条规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状,出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。根据目前长租公寓运营模式,运营商通常会将承租过来的房屋进行统一装修,且大量存在擅自扩建、私加隔断以及变更房屋结构等情形。《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。长租公寓运营商承租出租人(房东)的房屋,租金一般约定按季度或半年支付,如果运营商在扩张过程中对现金流把控不力,极易引起无法及时支付租金情形发生,从而导致出租人(房东)解除协议。


对于物业代持模式下的长租公寓运营商而言,解约风险属于根本性风险,一旦出现该情形,长租公寓运营商将面临局部或全部爆仓风险。


2

运营商与承租人(租客)之间的法律风险

长租公寓模式运营成败的关键在于能否吸引足够的承租人(租客)进行承租,物业自持模式下,运营商与承租人(租客)之间的法律风险主要集中在承租人(租客)的违约风险,也即租金回笼风险。但随着运营商与互联网金融平台公司的合作,该风险已成功转嫁给了互联网金融平台公司;而在物业代持模式下,除了上述风险外,还存在运营商违约风险。首先,根据《合同法》第224条规定,运营商作为转租方,其转租行为应当经出租人同意;未经出租人同意的,出租人有权解除合同。其次,运营商应按租赁合同约定向承租人(租客)交付租赁物、保证租赁物不会危及承租人安全或健康等,如出现导致承租人(租客)无法使用租赁物的,则承租人(租客)有权要求运营商返还租金,并要求运营商承担违约责任。此外,运营商与承租人(租客)存在超期转租风险,根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第15条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。

3

出租人(房东)与承租人(租客)之间的法律风险

在物业自持模式下,出租人(房东)与承租人(租客)之间的法律关系及风险,与前文运营商与承租人(租客)的法律风险相同。

在物业代持模式下,出租人(房东)与承租人(租客)之间的法律风险主要存在于运营商将房屋转租给承租人(租客)并收取房租后,逾期向出租人(房东)支付租金,则出租人(房东)有权解除与运营商之间的租赁合同关系,并要求承租人(租客)腾空房屋;而承租人(租客)已向运营商缴纳了租金,则根据合同要求继续履行,拒绝腾空。此次杭州鼎家长租公寓爆仓事件就是由于运营商无法及时向出租人(房东)交付租金导致的。出租人(房东)与承租人(租客)之间的法律冲突虽然是因运营商引起的,但最终会演变为出租人(房东)与承租人(租客)之间的房屋所有权与房屋使用权之争。

4

承租人(租客)与金融平台公司之间的法律风险

承租人(租客)与金融平台公司直接存在借贷关系,即承租人(租客)为了支付租金,向金融平台公司借款后进行分期付款。从借款合同角度来看,双方借贷关系成立且生效。但是在具体操作过程中,长租公寓运营商为了掩人耳目,通常以“零押付一”为噱头,在承租人(租客)不知情或重大误解的情形下与金融平台公司发生借贷关系。因此承租人与金融平台公司之间的借贷关系应区别考虑:其一,如运营商、金融平台公司已向承租人(租客)充分提示,并告知其相关法律后果,承租人(租客)与金融平台公司之间的借贷关系有效;其二,如承租人(租客)是在不知情或重大误解或在运营商、金融平台公司欺诈、胁迫的情形下签订借款合同,则承租人(租客)可根据《合同法》52条或54条的规定认定借款合同无效或行使撤销权。


五、长租公寓爆仓下法律维权途径


(一)出租人(房东)维权途径分析

在物业自持模式下,即便长租公寓爆仓,不会存在出租人(房东)维权的情形;出租人(房东)进行维权的情形只出现在物业代持模式下。


1要求运营商支付欠付租金及承担违约责任

根据《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。杭州鼎家长租公寓爆仓事件,作为出租人(房东)应当及时向运营商杭州鼎家解除租赁合同,并要求其支付所欠租金及违约金;运营商向法院申请破产被受理的,出租人(房东)则应根据《企业破产法》的相关规定,在有效期内依法申报债权。


2要求承租人(租客)依法腾空房屋

承租人(租客)已经向运营商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用权的情形下,出租人(房东)是否有权要求承租人(租客)腾空房屋?根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第18条规定,房屋租赁合同无效、履行期满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的,人民法院应予支持。根据该条规定,出租人(房东)在运营商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租赁合同后,运营商应当将房屋返还给出租人(房东);运营商将房屋转租给承租人(租客)的,在出租人(房东)与运营商解除房屋租赁合同生效之日起,承租人(租客)不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人(房东)所有的租赁房屋的无权占有。故此出租人(房东)有权向承租人(租客)主张返还房屋,要求其在规定期限内腾空房屋,逾期腾房的,有权向承租人(租客)主张逾期腾房期间的占有使用费。

(二)承租人(租客)维权途径分析

长租公寓商业运营模式中,承租人(租客)处于弱势地位,在长租公寓爆仓的情况下,受影响最大的莫过于承租人(租客),这次杭州鼎家长租公寓爆仓,其涉及的租客人数达到4000人,该如何保障承租人(租客)合法权益,寻求正确的法律救济途径,是值得引起我们关注的。

笔者认为在长租公寓爆仓的情形下,承租人(租客)有以下几种维权途径。

1
对出租人(房东)行使抗辩权

根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第17条规定,出租人(房东)以运营商未支付租金为由解除合同时,承租人(租客)可请求代承租人支付欠付租金和违约金。该维权途径适用的范围比较窄,仅仅存在出租人(房东)为散户的情况下,承租人(租客)可以一对一与出租人(房东)进行协商抗辩。如果出租人(房东)是将整栋公寓租赁给运营商,则承租人(租客)实际无法运用该条进行抗辩。


2
要求运营商承担违约责任并归还剩余租金

运营商作为转租方,应确保转租的房屋可以依法使用,且不存在任何导致承租人不能使用的情形。在长租公寓爆仓情况下,运营商因未向出租人(房东)支付租金而导致租赁合同解除,承租人(租客)则可以根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第8条规定,依法解除与运营商之间的租赁合同,要求运营商承担违约金责任并归还剩余租金。如运营商申请破产且法院依法予以受理的,则应根据《企业破产法》的相关规定,在有效期内依法申报债权。


结语

长租公寓作为响应国家租售并举政策的市场化产物,其商业模式已经得到市场检验;目前出现长租公寓爆仓事件其主要原因在于长租公寓运营商没有对市场进行充分评估而进行盲目扩张。根据对长租公寓背后的法律关系及法律风险进行分析可以看出,在合规经营的情况下,经营风险是可控的;同时值得注意的是在长租公寓爆仓的情况下,出租人(房东)以及承租人(租客)应当依法进行维权,避免采取过激行为,以维护自身合法权益。





声明:本文转载自微信公众号“六和律师事务所”,陶礼钦律师 宁平 原创。



分享到:
返回
关注微信公众号持续了解浙江六和(舟山)律师事务所资讯
 

六和舟山律师

公众号介绍:六和舟山律师,身和同往,口和无净,意和同悦,戒和同修,见和同解,利和同均,以和的文化传播文明的律师事务所

公众号主体:浙江六和(舟山)律师事务所


微信扫描关注