自国家大力提倡“租购同权”、“租售并举”等新住房制度以来，特别是随着P2P网贷业务、资本市场ABS等金融创新业务的发展，一些房地产开发商、机构投资者以及房产中介公司开始借助资本市场力量，加速整合国家租赁市场资源特别是（准）一线城市租赁市场资源，长租公寓模式正是在该风口下得到不断发展，（准）一线城市的租赁市场初步形成了专业化、机构化、品牌化的趋势；全国形成了诸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等长租公寓品牌。长租公寓商业模式根据不同标准可进行不同的分类，笔者尝试以物业主体为区分标准，将长租公寓模式区分为物业自持模式、物业代持模式。

所谓物业自持模式，亦可称“重资产模式”，是指长租公寓运营商利用借助社会资金或自身资金实力购买持有物业资产的产权，经过统一装修后对外进行租赁运营。该模式参与的主体多为房地产开发商以及资金雄厚的国企、民企等。

国家政策特别是竞拍自持政策的推行，意味着开发商未来将大部分靠租赁获得市场回报。该模式优点在于开发商通过自身存量资产解决房源问题，同时可在房地产开发阶段对装修、工程家装等进行统一调度，以有效降低成本。物业自持模式法律关系简明，且风险较小，该种模式下只存在一层法律关系，即出租人（房东）与承租人（租客）之间的租赁关系。

图一：物权自持模式法律关系

所谓物业代持模式，亦可称“中资产模式”，是指长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人（房东）签订一定期限的租赁协议，装修改造后对外出租；这种模式也是当下长租公寓普遍采取的模式，俗称“二房东模式” ，市场中自如公寓、魔方公寓等长租公寓运营商亦多采用此种模式。该种模式下，对长租公寓运用商而言，其主要利润来源为租金差价及相关增值服务；其背后存在两个法律关系，其一，长租公寓运营商与出租人（房东）之间的房屋租赁关系；其二，长租公寓运营商与承租人（租客）之间的房屋租赁（转租）关系。

图二：物业代持模式法律关系

所谓传统租赁模式即是中介机构作为居间服务角色，为出租人（房东）传播租赁信息，同时积极寻找承租人（租客），将合适房源进行推送；在整个过程中，中介机构所承担的只是居间服务功能，中介机构的利润来源为居间服务费。传统租赁模式下中介机构法律风险几乎没有，出租人（房东）与承租人（租客）直接签订租赁合同，其因租赁合同所产生的任何纠纷由合同双方自行解决，与中介机构无涉。

长租公寓中的物业自持模式本质上仍属于传统租赁模式；不同之处在于出租人（房东）自己承担了中介机构的角色，换言之，出租人（房东）利用自身优势，不走中介机构通道，直接与承租人（租客）签订租赁协议；该模式下出租人（房东）可节约一大笔中介居间服务费，同时掌握主动权。现在市场中万科泊寓即是这种模式，房企将自持物业打包进入租赁市场，借助自身雄厚的资金实力及运营优势、品牌优势，赢得了市场的青睐并实现了盈利。

图三：传统租赁模式法律关系

所谓新型租赁模式，就是中介机构不再仅仅满足于居间撮合功能，而是利用通过发行证券化产品诸如ABS、（类）reits以及借助互联网金融平台公司获取资金，与出租人（房东）签订一定期限的租赁合同，而后将承租的物业经过统一装修后对外出租；该种租赁模式打破了传统中介机构居间服务的角色定位，中介机构逐步演变为“二房东”，中介机构利用自身平台优势与出租人（房东）签订租赁协议，而后与承租人签订租赁协议，以此赚取租金差价；租金差价只是作为长租公寓运营商的利润来源之一；为更快速地回笼资金，同时赚取利差，中介机构与网贷公司合作，利用零押金的营销手段，引诱承租人（租客）通过网贷公司平台将租金打入到中介公司指定账户，承租人（租客）在零押金的诱惑下与互联网金融平台公司签订借款协议，互联网金融平台公司与中介公司按照合作协议约定进行贷款利率分成。

图四：新型租赁模式法律关系

长租公寓无论采用何种经营模式，其模式所反映的商业逻辑均可需通过法律关系来体现。笔者总结了目前市场中长租公寓商业模式，其涉及的法律主体及法律关系主要有以下几点。

（一）出租人（房东）维权途径分析

在物业自持模式下，即便长租公寓爆仓，不会存在出租人（房东）维权的情形；出租人（房东）进行维权的情形只出现在物业代持模式下。

根据《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。杭州鼎家长租公寓爆仓事件，作为出租人（房东）应当及时向运营商杭州鼎家解除租赁合同，并要求其支付所欠租金及违约金；运营商向法院申请破产被受理的，出租人（房东）则应根据《企业破产法》的相关规定，在有效期内依法申报债权。

承租人（租客）已经向运营商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用权的情形下，出租人（房东）是否有权要求承租人（租客）腾空房屋？根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据该条规定，出租人（房东）在运营商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租赁合同后，运营商应当将房屋返还给出租人（房东）；运营商将房屋转租给承租人（租客）的，在出租人（房东）与运营商解除房屋租赁合同生效之日起，承租人（租客）不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人（房东）所有的租赁房屋的无权占有。故此出租人（房东）有权向承租人（租客）主张返还房屋，要求其在规定期限内腾空房屋，逾期腾房的，有权向承租人（租客）主张逾期腾房期间的占有使用费。

（二）承租人（租客）维权途径分析

长租公寓商业运营模式中，承租人（租客）处于弱势地位，在长租公寓爆仓的情况下，受影响最大的莫过于承租人（租客），这次杭州鼎家长租公寓爆仓，其涉及的租客人数达到4000人，该如何保障承租人（租客）合法权益，寻求正确的法律救济途径，是值得引起我们关注的。

笔者认为在长租公寓爆仓的情形下，承租人（租客）有以下几种维权途径。

根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第17条规定，出租人（房东）以运营商未支付租金为由解除合同时，承租人（租客）可请求代承租人支付欠付租金和违约金。该维权途径适用的范围比较窄，仅仅存在出租人（房东）为散户的情况下，承租人（租客）可以一对一与出租人（房东）进行协商抗辩。如果出租人（房东）是将整栋公寓租赁给运营商，则承租人（租客）实际无法运用该条进行抗辩。

运营商作为转租方，应确保转租的房屋可以依法使用，且不存在任何导致承租人不能使用的情形。在长租公寓爆仓情况下，运营商因未向出租人（房东）支付租金而导致租赁合同解除，承租人（租客）则可以根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释第8条规定，依法解除与运营商之间的租赁合同，要求运营商承担违约金责任并归还剩余租金。如运营商申请破产且法院依法予以受理的，则应根据《企业破产法》的相关规定，在有效期内依法申报债权。

声明：本文转载自微信公众号“六和律师事务所”，陶礼钦律师 宁平 原创。