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拍卖行私约定金条款效力不及委托人
发布时间:2011-11-29    来源:zsliuhelaw.com    作者:管理员    点击次数:1792
拍卖行私约定金条款效力不及委托人
    
                                                       ---- 李 伟①
      案情简介
      2010年4月15日,普陀****银行(以下简称普陀银行)与舟山**拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)及杭州**拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》,约定普陀银行委托后者依法拍卖其坐落于六横台门镇**路55号面积为67.62平方米的房屋(房屋A)和**路16号面积为19.03平方米的房屋(房屋B)。同年4月22日,普陀银行又向拍卖公司提交了有关拍卖标的的情况说明,其中包括明确其为相关房产的权利人,以及未办理房产证与土地证的原因。
      2010年5月1日,拍卖公司派人前往房屋所在地进行核实,但仅对**路55号房屋进行了丈量,而对**路16号并未进行实际丈量。此后,拍卖公司开始实施相关拍卖行为,包括拍卖公告、标的展示等活动。
      2010年5月6日,通过拍卖。竞买人陈某以100万元的价格整体竞得上述两幢房屋。竞得后,陈某当场与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。陈某于成交当日支付人民币90万元,连同此前其缴纳的拍卖保证金人民币15万元,陈某已缴清全部房屋拍卖款项及相关佣金。
      2010年5月11日,拍卖公司在收取其应得的佣金后,将100万元的房屋拍卖款电汇给拍卖委托人普陀银行。随后,陈某要求办理相关交付手续。
      但在交付过程中,出现了交付不能的情形。原因是,**路16号门牌项下三间房屋,但门牌悬挂于三房中最东侧面仅约8平方米的营业房上面,而普陀银行委托拍卖行拍卖的是三房中最西侧的面积约为19.02平方米的房屋。但拍卖公司将最东侧悬挂门牌的房屋误认为拍卖标的房屋。因拍卖标的确定存在出入,故出现前述交付不能的情况。买受人陈某在交付不能的情形,将拍卖公司、普陀银行、杭州某拍卖公司诉至法院,其诉讼请求为依法判令三被告交付拍卖标的房屋,若不能交付,则双倍返还定金人民币四十万元。
 
 
      争议焦点及答辩意见
      我接受普陀银行的委托,作为其特别授权代理参与诉讼。我通过询问委托人,查阅相关文件材料,以及多方地调查取证,将本案的争议焦点总结为以下两点:
      一、是谁之过,导致拍卖标的之一的**路16号房屋实际交付不能。
      二、是否应双倍赔付定金,赔付定金应由谁承担。
基于对案件事实的了解,针对争议焦点,我认为我们的答辩意见可围绕以下几点予以展开。
      一、拍卖标的之**路16号房屋交付不能,系拍卖行过错所致,与我方无涉。
      答辩人由始至终委托拍卖行拍卖的是建筑面积为19.03平方米的**路16号房屋和建筑面积为67.62平方米的**路55号房屋。拍卖行在未对拍卖标的进行实地有效勘察的前提下,冒然地将其他悬挂**路16号门牌的非拍卖标的房屋向竞买人展示(注:因历史原因,三间房现均挂靠于台兴路16号门牌下),并最终导致拍卖标的实际交付不能的不利后果产生。拍卖行对此具有无可推卸的责任。
      第一,拍卖行作为专业的拍卖机构,应具备有关拍卖的基本常识,应对拟拍卖物的特征、属性具备详尽的了解和认知。且根据《拍卖法》第四十二条之规定:“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”即拍卖人在接受委托人的委托前,对委托人的身份、是否对委托拍卖标的具有所有权或处分权、委托标的的状况、是否有瑕疵等一系列问题进行审查和核实的过程以及依法应当承担的义务。据此,被答辩人应结合答辩人提供的有关房屋权利凭证,对拟拍卖房屋进行实地有效的勘察,以确定该房屋的特征。但拍卖行仅仅通过目测等方式对涉案房屋进行勘测,直接导致拍卖标的判断错误。
      第二,答辩人欲拍卖的是建筑面积为19.03平方米的房屋,而被答辩人却将建筑面积仅为8平方米的房屋确定为拍卖物,二者面积相差2倍有余,区别显而易见。此种低级错误,且不说是拍卖专业人士,即便是常人亦不会犯之。诚然,答辩人未对欲拍卖房屋的特征作进一步的阐述,但已明确的房屋建筑面积显然可视为一种特征,以此来区别其他相关房屋,并最终确定答辩人欲拍卖之标的房屋。
      第三,拍卖行接受答辩人的委托,为其拍卖房屋,并向其收取佣金。作为对价,拍卖行理应尽心尽责地为答辩人处理拍卖事宜。但是,拍卖行却以此种草率,不负责任,极度缺乏专业素养的态度和行为来应对,致使拍卖标的之**路16号房屋交付不能,且致答辩人的拍卖预期无法实现,拍卖行具有毫无争议的过错。根据《合同法》第四百零六条规定:“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。”因此,答辩人将保留追究其法律责任权利。
      二、被答辩人要求答辩人返还其赔偿他人的定金,于法无据。
      第一,答辩人自始坚持买受人陈某并未支付定金。理由是,在买受人陈某与拍卖行签订的《拍卖成交确认书》明确:“拍卖成交后,买受人必须当场签订拍卖成交确认书,并支付拍卖成交总额的50%作为定金······余款在拍卖结束后三个工作日内付清······。”但买受人陈某在签订成交书当日即支付了九十万元,加之拍卖前缴纳的十五万元保证金,即买受人陈某于成交当日就全额支付了拍卖成交款。该成交款的一次性支付彻底颠覆了《拍卖成交确认书》中有关定金的约定,双方通过实际履行的方式达成了新的成交合意,即取消定金约定,改为全额支付成交款。故不存在定金罚则的问题。
       第二,定金罚则的相关条款仅在拍卖行与买受人陈某之间签订的《拍卖成交确认书》中予以规制,而签订该确认书的当事人则是拍卖行和买受人陈某,与答辩人无涉。另,买受人陈某支付定金的对象为被答辩人,而非为答辩人。故根据合同相对性原则,相关定金罚则的条款仅制约当事人即拍卖行和买受人陈某,于答辩人无任何法律效力。因此,要求对定金条款毫不知情的答辩人承担相关责任,有违法理。更值得一提的是,如果此次违约的是买受人陈某,则拍卖行有权根据该定金罚则条款的约定占有买受人陈某支付的定金,而答辩人却无此权利。如此可判断,答辩人只有承担责任之义务,无享受利益之权利。权利义务完全失衡,法理实质完全违背。
      第三,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,拍卖属于中介行为,委托拍卖合同应是一种委托代理合同。作为代理人,被答辩人此次所履行的拍卖行为,包括与买受人陈某签订《拍卖成交确认书》的行为,都是基于其与答辩人签订的《委托拍卖合同》而为之。但答辩人未在拍卖委托合同中授权被答辩人可与他人约定定金罚则。如果拍卖行在《拍卖成交确认书》中约定的定价罚则效力意欲指向作为委托人的答辩人,那么其应对此种义务的设置予以明确告知,但拍卖行并未履行此项义务。故此,有关定金罚则的约定超过了答辩人赋予拍卖行的代理权限。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第二款之规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”而事实上,答辩人对该定金罚则条款毫不知情,且事后一直未予追认。同时,《拍卖法》并未规定定金罚则是拍卖人与买受人陈某《拍卖成交确认书》的必要条款,被答辩人超越代理权限与他人订立有关定金罚则条款,其由此产生的后果,应由拍卖行承担。
 
      案件结果
      本案经过一审、二审法院的审理。虽然二审法院认为我方对拍卖的履行不能存在一定过错,但对于定金责任的承担,二审法院仍基于合同相对原则将该责任归由两拍卖公司承担。最终,二审法院作出终审判决:舟山**拍卖有限公司、杭州**拍卖有限公司共同返还陈某佣金5万元,定金20万元;普陀银行返还陈某房屋拍卖款100万元。二审法院如是判决在一定程度上采纳了我方的答辩观点。
 
 
      ①李伟,男,高级律师。复旦大学经济法学本科毕业,中国政法大学法学硕士在读。李伟律师现任浙江六和(舟山)律师事务所合伙人、主任,舟山市政协委员,舟山仲裁委员会仲裁员。
      李伟律师于1993年起从事专职律师工作。执业期间,李伟律师注重法学理论修为的内在提升,重视法理与案例的有效契合,勘称学者型律师、专家型律师。二十余年的执业经历,李伟律师积累了丰富的办案经验和诉讼论辩技巧,对各类诉讼及非诉讼业务均有独到的见解。其中,李伟律师在海事海商、金融、房地产等法理事务领域的研究更具有较高的造诣。此外,李伟律师先后担任舟山市海洋与渔业局、舟山市环境保护局、浙江水建船务有限公司、舟山金宇船舶有限公司、中国建设银行舟山分行等政府部门及企事业单位的常年法律顾问。在与顾问单位的合作中,李伟律师严谨、细致的工作作风,专业、有效的工作能力,深受各顾问单位的好评。李伟律师成功办理许多大案、要案、难案,例如,塞浦路斯泰姆斯航运有限公司与乐清市远洋船业有限公司船舶建造合同纠纷案、谢红光诉中国人民财产保险股份有限公司舟山市分公司船舶保险合同纠纷案、贺赛波与交通运输部东海救助局海难救助合同纠纷案等。
 
 
 
 
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